牛策略APP下载持有10个多月后4折“甩卖”！东方雨虹北京昌平卖房背后：年初购入时的卖家已为其安排三套“工抵房”

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　　每经记者|蔡鼎每经编辑|黄博文

　　年初豪掷2600多万元买入，年底却只卖出1000多万元——“防水茅”东方雨虹刚刚完成了一次教科书式的“高买低卖”。

　　12月8日晚间，东方雨虹公告称，公司拟以1011.59万元（含税）出售下属子公司德爱威建设工程有限公司北京昌平信息咨询分公司（以下简称“德爱威昌平分公司”）持有的位于北京市昌平区英泽路8号院4号楼的一套商业用途不动产（下称“标的资产”）。这已是东方雨虹在近一个半月内发布的第四份资产出售公告。

　　《每日经济新闻》记者（下称“每经记者”）注意到，标的资产是德爱威昌平分公司在今年1月以近2700万元的价格按一手房购入，在持有不到11个月的情况下就几乎“打4折”甩卖。此外，标的资产的买家为一家今年9月才成立的科技公司，且注册资本仅100万元。最后，标的资产是德爱威昌平分公司年初从北京远腾置业有限公司（下称“远腾置业”）手中购入。东方雨虹体系内公司作为债权主体，曾于今年7月底和10月底通过“四方/五方协议”对绿地集团体系的上游工程款债权进行转让与抵扣，从而实现“以房抵债”，获得北京昌平区绿地慧谷中心项目12号楼三处房产。

　　持有10个多月，亏损超60%

　　据公告，标的资产由东方雨虹下属德爱威昌平分公司于2025年1月20日按一手房购买获得，购买价格约2680.71万元，而此次出售价格约1011.59万元。

　　在不到11个月的时间内，标的资产的价格下降了62.26%。从每平方米单价来看，东方雨虹买入时的单价约2.65万元/㎡，而按照公司公告的价格来算，出售时的单价已降至1万元/㎡。

　　北京市昌平区的中央峰汇项目图片来源：高德地图

　　虽然价格降幅较高，但根据房天下的数据，标的资产所在的北京昌平区中央峰汇写字楼目前的在售均价为10379元/㎡，与公告的单价差距并不大。

　　东方雨虹公告中解释称，定价参考了“资产所处位置、近期同区域、同类型资产市场价格、市场交易活跃度等因素”，并考虑到“当前该类资产市场需求较小，市场流动性较弱”。然而，这种解释在逻辑上存在自相矛盾之处。如果市场环境不佳，导致资产价值在不到一年的时间内腰斩，那么公司在年初为何要在几乎同样的市场环境下以高价购入？

　　记者注意到，英泽路位于北京市昌平区，该区域属于北京的远郊新城板块，而非传统的中央商务区或核心商圈。从城市功能区划来看，昌平区英泽路周边主要以居住社区、科技园区配套为主。

　　12月9日下午，每经记者以买家身份致电房天下中央峰汇门店的一位经纪人。该人士称，目前中央峰汇写字楼的预计报价是2.2万元/㎡，但具体的成交价并不好说。

　　“最近这两年，咨询的多，观望的多，但真正买的很少。”他甚至还强调，“（中央峰汇）最近半年没有成交。”

　　这并非东方雨虹首次出售其位于北京市昌平区中央峰汇的商业不动产。今年10月27日，东方雨虹公告称，公司出售位于中央峰汇的两套不动产，合计成交金额2313.08万元，预计形成资产处置损失2345.61万元。

　　公告显示，该笔交易的出卖人同样为德爱威昌平分公司。不过，东方雨虹并未在当时的公告中详细披露这两套不动产的购入时间、购入价格、建筑面积和装修情况等内容。

　　除了北京昌平的中央峰汇，今年11月12日，东方雨虹还发布了拟出售北京市密云区和杭州市上城区的部分商铺及办公用房的公告，相关交易预计形成资产处置损失2580.85万元。

　　1月购入时的卖家已为东方雨虹安排三套“工抵房”

　　还需要指出的是，东方雨虹过去不到一个半月里披露的这三份卖房公告，均不是通过公开挂牌方式出售资产。三次交易均有明确的交易对手方。

　　其中，东方雨虹12月8日公告出售中央峰汇一套不动产时，买方为慧力梧桐（北京）健康科技有限公司，它是一家今年9月16日才成立于北京的有限责任公司（法人独资），暂无相关财务数据，且注册资本仅100万元。

　　而东方雨虹10月27日公告出售中央峰汇两套不动产时，交易对手北京玮云科技有限公司是一家成立于2022年10月13日的企业，但注册资本也仅有100万元。

　　再如，11月12日，东方雨虹公告称，公司在出售北京及杭州房产时，交易对方共有六家公司和一名自然人，分别为北京溪露品茗轩商贸有限公司、兆嘉商业管理（北京）有限公司、北京睿信永源科技有限责任公司、北京益华创鑫科技有限责任公司、北京春芃源商贸有限公司、杭州泽驰装饰有限公司以及自然人黄涛。

　　其中，北京溪露品茗轩商贸有限公司、兆嘉商业管理（北京）有限公司和北京益华创鑫科技有限责任公司的注册资本均只有100万元。而北京睿信永源科技有限责任公司注册资本仅10万元；北京春芃源商贸有限公司成立于2025年7月，注册资本仅5万元。

　　每经记者还注意到，据12月8日晚间的公告，东方雨虹此次拟出售的商业地产，当时的购买交易对方为远腾置业，这是一家由绿地控股集团有限公司和北京远洋控股集团有限公司分别持股50.28%和49.72%的房地产开发商。

　　梳理东方雨虹过往的公告，东方雨虹与远腾置业存在业务合作关系，主要体现在“以房抵债/工程款抵购房款”的债务重组安排中。远腾置业作为开发商，两次将北京昌平“绿地慧谷中心”项目12号楼的三套房产用于抵付其上游企业（绿地集团体系）对东方雨虹体系（含德爱威建设工程有限公司等）的工程款。

　　据公开资料，该“绿地慧谷中心”项目是位于北京昌平未来科学城南区的大型综合性产业园区和住宅项目，集科技、商业、住宅、教育、医疗等功能于一体。

　　不过，东方雨虹的公告并未明确提及此次的拟出售的位于北京昌平区的中央峰汇的商业不动产是否为远腾置业的“工抵房”。据百度地图，中央峰汇距离北京昌平“绿地慧谷中心”车程仅两公里左右。

　　近年业绩承压，现金及等价物持续减少

　　每经记者注意到，东方雨虹近年来业绩明显承压。2022年和2024年，东方雨虹的营收和归母净利润均出现下滑。2024年，公司营收同比下降14.52%至280.56亿元，归母净利润同比下降95.24%至1.08亿元，扣非净利润同比下降93.28%至1.24亿元。

　　此外，近年来，东方雨虹的现金及现金等价物余额也处于持续减少的状态。2022年至2024年，公司期末现金及现金等价物分别为97.41亿元、84.77亿元、68.02亿元。今年三季度末，该指标已降至33.14亿元。

　　针对“为何今年1月高价买入、本月低价卖出标的资产”这一问题，12月9日上午，每经记者以投资者身份致电东方雨虹。公司证券部人士称，这份公告不是她经手，因此不太清楚。

　　“总体来说，就像公告中披露的那样，公司处置这些资产能够集中资源聚焦主业。我们目前的主业就是国内的防水，第二增长曲线是砂粉，同时还将加速海外业务布局。”该人士补充称。

　　放眼整个A股，近期公告卖房的并非只有东方雨虹。例如，航天软件10月23日公告称，拟通过公开挂牌方式出售位于北京市海淀区的两处闲置房产，首次挂牌价格不低于其市场价值（含增值税）合计3989.59万元。公告透露，这两处房产是公司于2002年11月28日签署商品房买卖合同并登记取得，两处房产的合计成本为275.02万元。也就是说，如果航天软件以3989.59万元的评估价总价完成对两处房产的出售，相当于在约23年时间里实现超过13倍的收益。

　　此外，还包括韶能股份拟公开挂牌转让位于韶关市的15处房产、珠海中富全资子公司拟5000万元出售名下不动产、渝开发1239.62万元向关联方出售祈年悦城住宅资产等案例。